Quando si decide di costruire un edificio, è indispensabile fare riferimento al diritto civile, e precisamente l’art. 873, che stabilisce in linea generale la distanza minima che deve essere per garantita tra le costruzioni. Oltre a questo, ci sono ulteriori regolamenti edilizi comunali o ancora leggi speciali che disciplinano in materia di distanze tra edifici.
Il codice civile stabilisce che “tra due costruzioni, anche se su fondi non contigui, devono essere assicurati almeno 3 metri di distanza”, ma questa può aumentare o diminuire secondo i regolamenti edilizi. Il rispetto della distanza tra gli edifici è quello di garantire che ci siano le condizioni di igiene e salubrità. Una distanza troppo ravvicinata, infatti, potrebbe limitare la quantità di aria e di luce che raggiunge gli ambienti interni abitati, con ripercussioni sul loro comfort e sulla qualità dell’aria. A tal proposito, sono state introdotte la cosiddetta “zona di rispetto” e il criterio di prevenzione.
La zona di rispetto, secondo il criterio minimo di prevenzione, ha lo scopo di scongiurare il formarsi d’intercapedini dannose. Attraverso il principio di prevenzione, chi edifica per primo ha la possibilità di scegliere come costruire scegliendo tra:
- Costruire ad una distanza dal confine pari alla metà di quella totale che va rispettata tra due fabbricati. Se è di 3 metri, l’edificio verrà realizzato a 1,5 metri dal limite del fondo di proprietà.
- Costruire ad una distanza inferiore rispetto alla metà di quella che andrebbe garantita tra i due fabbricati, a scelta del proprietario
- Costruire sul confine della proprietà, senza alcun distanziamento.
Chi edifica successivamente quindi, è obbligato a rispettare i limiti e le condizioni previste dalla legge. Se chi ha costruito per primo ha posto una distanza di 1,5 metri, chi costruirà successivamente dovrà rispettare la stessa distanza. Ma ci sono alcune situazioni in cui la distanza può essere modificata. Se ad esempio, la prima costruzione è stata edificata proprio sul confine, la seconda non sarà obbligata ad essere edificata a 3 metri di distanza. È possibile infatti “costruire in appoggio”, chiedendo la comunione forzosa del muro, oppure “in aderenza” e arrivando fino ad esso con il proprio edificio.
La regola dei 3 metri viene invece modificata quando due immobili sono separati da una strada. In questo caso la distanza minima equivale alla dimensione della strada che li divide, maggiorata di:
- 5 metri per lato se la larghezza della strada è inferiore ai 7 metri;
- 7,50 metri per lato, per strade tra 7 e 15 metri;
- 10 metri per lato, per strade di larghezza superiore a 15 metri.
Inoltre, in caso di costruzioni con una parete finestrata in alcune zone territoriali specifiche, la regola dei 3 metri viene modificata in base alla zona.
Le zone territoriali omogenee si distinguono in Zona A che include gli agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di pregio ambientale; Zona B le altre parti edificate; la Zona C le aree destinate alle nuove costruzioni.
Nel caso di ristrutturazioni e risanamenti in Zona A si deve mantenere almeno la distanza preesistente. Non bisogna tener conto di eventuali costruzioni aggiuntive successive, di alcun valore storico, artistico o ambientale
Per le altre zone, tutte le nuove costruzioni devono assicurare almeno 10 metri di distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, ma se questi sono più alti di 12 metri la distanza cresce e diventa pari all’altezza dell’edificio più alto dei due che si fronteggiano.