Il Consiglio Nazionale del Notariato, con l’obiettivo di informare e orientare i cittadini sul tema del rent to buy, ha stilato un utile vademecum per spiegare in modo semplice e chiaro tutto quello che c’è da sapere, comprese le tutele previste dalla legge, i vantaggi e svantaggi, sia per il venditore che per l’acquirente. Oltre al decalogo, il Notariato fornisce anche uno dei possibili schemi contrattuali applicabili al rent to buy.Si tratta di una soluzione diversa rispetto all’affitto con riscatto, una particolare formula di acquisto nella quale si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Quest’ultima, infatti, consente di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario.
Nel Rent to Buy il venditore affitta l’immobile all’acquirente e congela il prezzo fino a quando sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario. In pratica si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. Il Rent to Buy è caratterizzato da un’estrema flessibilità e dalla garanzia di adeguati paracadute e ammortizzatori:
- è basato su contratti regolamentati e trascritti dal Notaio, con garanzie a entrambe le parti;
- si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate.
- L’acquisto dell’immobile rappresenta una possibilità per il locatario e non di un obbligo.
- Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
Il rischio maggiore per il proprietario è dato dalla possibilità che il conduttore decida di non comprare la casa. Rischio mitigato tuttavia dalla possibilità di trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato. A tale scopo è utile che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario possa eventualmente trattenere in caso di mancata vendita al conduttore siano stati preventivamente concordati.
In caso di mancato acquisto la procedura che deve intraprendere il proprietario non è quella di sfratto ma di rilascio del bene, più breve e meno costosa anche se le tempistiche finiscono con il dipendere dai singoli tribunali. Fondamentale, per poter seguire questa procedura, è studiare con il notaio apposite clausole da inserire nell’atto di rent to buy.
Esistono, però, forme di tutela anche per il conduttore. La legge prevede, infatti, l’obbligo di trascrizione del contratto di rent to buy nei registri immobiliari. Questo consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. In questo modo il conduttore è tutelato anche in caso di fallimento del venditore.
Possono essere oggetto del contratto di rent to buy tutte le tipologie di immobile: edifici in costruzione, appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e terreni.
La legge prevede la facoltà per il conduttore/acquirente di riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito. È inoltre possibile prevedere la possibilità di cessione del contratto.
Nel periodo di godimento le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione. Sono invece a carico dell’acquirente le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari, così come le spese e le imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.